□ 民建中央经济研究委员会委员、上海中华职教社建言献策委员会副主任 郑海阳

摘要：受疫情后经济复苏不力的影响，中国法拍房数量连续多年大幅增长，但成交率和折价率也一路走低。不仅直接反映了许多中小企业的经营困境，也将会影响大量中小微企业房产抵押贷款的获得性。之所以法拍房猛增会造成中小微企业融资困难，原因在于会影响到中小微企业的主要融资渠道、融资额度、融资可持续性，并改变银行中小微企业贷款业务的结构。针对以上问题，提出了1、加强银行对于中小微企业房产抵押经营贷款的支持力度；2、减少中小企业抵押房产进入诉讼和法拍环节；3、分类施策，减缓断供法拍房的入市速度；4、稳定和提升法拍房的成交价格等建议。

一直以来，随着中国房地产市场尤其是北上广深等高线级城市的房地产价格一路走高，房地产包括住宅和工业地产，都已经成为最受银行和民间借贷欢迎的低风险抵押物，尤其是对于中小微企业主来说，将工厂厂房、个人或家庭名下的物业进行抵押，已经成为他们日常经营获取资金的最重要的手段。

然而近年来，受疫情后经济复苏不力的影响，法拍房数量的持续增加，成交率和折价率也随之不断走低。不仅直接反映了许多中小企业的经营困境，也将会影响更多正常经营的中小企业的融资获得性。因为在经济和房地产下行时期，房地产的真实价格往往由法拍房成交价格来决定。当法拍房的价格指向作用不可避免地影响到信贷市场时，将会令中小微企业本来就艰难的融资困境雪上加霜。在这种情况下，如果不加以重视和解决，将会使中小微企业经营状况进一步恶化，破坏营商环境，拖累中国经济的整体复苏。

一、现状与问题

2024年3月20日中指研究院发布对355城法拍房数据监测结果显示，在挂牌量方面，2024年1-2月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源累计15.5万套。而2023年底则为79.6万套，2024年仅过去2个月，挂拍量就增加了20%；而2023年也相比2022年的58.3万套，增长了36.7%。

在成交率方面也不断走低。数量显示, 2024年1月成交了约1.27万套，整体成交率为12.63%，2月份成交1.00万套，成交率12.75%，相比2023年同期全国成交率15.8%大幅走低。

情况而为严峻的是，2022年5-6月期间，受疫情影响，全国多地出台了房产新政，对于房贷断供客户最长可延期一年，银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施。至2023年中一年宽限已经到期，如果仍然无法还款达半年、银行将进入起诉、申请执行、执行无果到法拍的流程，历时正好一年左右，也即到2024年下半年又将会出现一大批法拍房。

法拍房的挂牌数量大增，而成交量、成交率、成交折价率不断走低，将会对房产抵押这个中小微企业最重要的融资渠道产生如下不利影响。

1、影响中小微企业的主要融资渠道

中国人民银行数据显示，2023年底小微企业信用贷款占比达19.19%，这也意味着房地产抵押贷款仍然是主流。中指研究院数据显示，直接反映企业经营和情况的工业用房拍卖数量，2022年为0.7万套，2023年达1.0万套，增长了近50%。在这种情况下，法拍房数量的不断增加，也必将影响到银行和民间借贷对于中小企业和抵押品的信心，从而影响中小企业融资的主要渠道。

2、影响中小微企业的融资额度

近年以来，法拍房除成交率不断向下外，折价率也不断走低，2022年平均折价率为78.7%，2023年为76.4%，而2024年1月折价率76.0%，2月折价率75.37%，折价率的走低将导致：一是影响中小微企业抵押房产评估值。在经济和房地产下行时期，房地产的真实价格往往由法拍房成交价格来决定。从2023年法拍房成交价来看，折价率最低的城市是石家庄，仅为69.4%，这意味着如果按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》:”起拍起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”的规定评估价7折的情况下，法拍房的价格只有市场价格的50%不到，而与此对应的是，安居客数据显示，石家庄的房价已经从2017年最高点近2万元/平米，跌至2024年1月的1.2万元/平米，河北燕郊跌幅更高达2/3。在法拍房价格锚点不断降低的情况下，中小微企业抵押房产的评估价值也将不断走低，从而影响中小微企业的能够获得的融资额度。二是影响抵押房产抵押率。一般来说普通商品住房抵押率最高为70%，经济适用房、房改房、高档住宅、商用房、别墅抵押率最高为60%，标准化厂房抵押率最高为60%，非标准化厂房抵押率最高为50%，国有建设用地使用权抵押率最高为60%，在法拍房成交价下的跌的情况下，抵押率也同样存在下调的可能性。

3、影响中小微企业的融资可持续性

中小微企业房产抵押融资往往是循环使用的，到期须结清才能够再贷。在法拍房价格不断走低的情况下，一是有可能无法继续贷款，导致中小企业资金链断裂。二是即使结清后能够再次贷出来，但是融资额度也必须受法拍房价格走低的影响，导致融资额度不断缩水，无法满足企业的需要从而影响企业的经营。三是即使结清再贷，也不断地增加了中小微企业的融资成本。

4、影响银行中小微企业的融资结构

长期以来，国家对于中小微企业的融资政策主要用于信用和担保贷款方面，对于房地产抵押贷款的政策相对较少，然而正是房地产抵押贷款是中小微企业融资的基本盘，比信用和担保贷款更稳健坏账率更低。法拍房的价格将会改变银行中小微企业融资结构，提高银行中小微企业融资业务的风险。

二、对策和建议

针对以上问题,提出建议如下:

1、加强银行对于中小微企业房产抵押经营贷款的支持力度

一是建议银行提升对房地产抵押经营贷业务不良率的容忍度，对于正常经营的中小微企业的房地产抵押贷款通过贷款展期、无还本续贷、循环贷等方式，避免借新还旧、还旧借新、结清再贷的时间、精力和拆借资金财务成本；二是建议加大对房产二押业务的支持力度，帮助中小微企业通过房地产的增值获得新的融资；三是建议地方财政仿效对银行小微企业贷款不良率超过3%的部分进行风险补偿的做法，对中小微企业房产抵押经营贷不良率超过3%的部分进行风险补偿，鼓励银行在适当调高不良率的情况下，加大对中小微企业房产抵押经营贷的支持力度。

2、减少中小微企业抵押房产进入诉讼和法拍环节

一是借鉴信用卡最低还款额，对于因为经济纠纷而被起诉、但有还款意愿和一定还款能力的企业主，法院鼓励与债权方协商，设定一段期限每月最低还款额，避免进入执行和法拍程序；二是出台针对企业主房产抵押的保护性措施，避免企业主的唯一住房、正在生产经营中的厂房等进入法拍，保护企业的正常经营。

3、分类施策，减缓断供法拍房的入市速度

对于2024年有可能出现的断供法拍房的大幅增量进行分类施策：一是建议对2022年中享受按揭延期一年的房贷客户情况进行调研和统计，全面了解因断供而导致法拍房规模增加的可能性；二是针对宽限期满后，断供仍然达到半年以上的房贷客户的情况进行调研和统计，对于其中有还款意愿的客户再出台延期一年的政策，以减缓法拍房入市的速度；三是对于已经进入到起诉、申请执行、执行无果阶段尚未进入法拍的客户，通过对于银行起诉房贷断供的案件进行总量控制，延缓其法律进度；四是对于已经进入法拍流程的客户，通过控制上架的做法，减少网络法拍房的供应量并要求相关网拍平台、统计机构谨慎发布相关数据，避免引起社会关注，进而引发社会动荡；五是建议银行提升对于个人房贷不良率的容忍度，目前个人房贷不良率普遍在2%以下，属于银行的优质资产，有提升容忍度的空间同；

4、稳定和提升法拍房的成交价格

一是提升法拍房的一次成交率。提升根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，如果一次流拍那么第二次起拍价可打8折，这种规定导致网拍平台大量标的，一次竞拍无人参与，直到二次竞拍才有人竞价。建议出台政策鼓励竞拍人参与一次竞拍，如降低一次竞拍的保证金，大幅提高二次竞拍的保证金，规范保证金收取及退还程序，对对保证金的结转限定时间等；二是对于职业竞拍人进行限制。通过大数据分析，对长期在网拍平台上，低价法拍房竞拍谋利的机构和个人进行监控，对于其“串通低价陪买围标”、欺行霸市、与拍卖行人员进行勾结的违法行为进行打击，营造市场公平环境；三是改变当前法拍信息不透明、手续繁琐、执行困难的现状，吸引真正有需求的个人竞买者入场，通过竞争来提高法拍房的价格；四是鼓励地方政府AMC进军法拍房市场，利用财政资金为法拍房托底，达到为当地房价锚定合理水平的目的。